Woningruil
Twee soorten woningruil
In de praktijk worden twee routes gebruikt om woningruil te regelen. Woningruil loopt in 90% via route 1, de 'normale' route. Weigert de verhuurder? Dan kan de huurder een rechtszaak starten. De rechter gebruikt route 2 – dat moet de rechter doen omdat het in de wet staat.
Hieronder kun je een checklist downloaden waarin de verschillen tussen beide routes staan.
.png)
De normale route: via de verhuurder
Er is toestemming nodig van de verhuurders van beide woningen. Veel verhuurders hebben hiervoor een standaardformulier. Een verhuurder mag zelf weten welke voorwaarden hij stelt aan woningruil.
Stemmen de verhuurders in? Dan zeggen de huurders hun huur op en maken de verhuurders nieuwe huurcontracten.
Gebruikelijke voorwaarden zijn bijvoorbeeld:
-
De vertrekkende huurder kan pas een aanvraag doen als hij een jaar gewoond heeft in zijn huidige woning.
-
De woning is passend voor de nieuwe huurder, qua aantal bewoners.
-
Idem qua inkomen.
-
De vertrekkende en de nieuwe huurder mogen geen huurachterstand hebben + een positieve verhuurdersverklaring.
-
De nieuwe huurder kan een huisvestingsvergunning krijgen.
​​
Soms geeft een verhuurder na woningruil een speciaal huurcontract: een contract met een minimale periode van een jaar. Daarmee kun je ‘nep-ruil’ proberen te voorkomen. Een huurcontract met een minimale periode is een onbepaalde-tijd-contract, maar de huurder kan in het eerste jaar niet opzeggen.
Woningruil via de kantonrechter: indeplaatsstelling
Wil een verhuurder niet meewerken aan woningruil? Of stelt de verhuurder voorwaarden aan de woningruil, waar de huurder het niet mee eens is? Dan kan de huurder de woningruil afdwingen via de kantonrechter. De rechter kijkt of de huurder voldoet aan de voorwaarden die de wet stelt.
De voorwaarden uit de wet zijn:
-
De huurder moeten de huur kunnen betalen.
-
De huurder moet een ‘zwaarwichtig belang’ hebben bij de woningruil, bijvoorbeeld omdat een van de huurders geen trappen meer kan lopen en wil ruilen met een woning op de begane grond.
-
Het belang van de verhuurder weegt minder zwaar dan dat van de huurder.
-
De huurder kan een huisvestingsvergunning krijgen, als deze nodig is in de gemeente waar de nieuwe woning ligt.
Geeft de kantonrechter toestemming voor de ruil? Dan volgt een indeplaatsstelling. Dat moet de rechter op die manier doen, want dat staat in de wet.
Bij ‘indeplaatsstelling’ lopen de huurovereenkomsten door, met andere namen.
-
De huurprijzen blijven gelijk. Geen verhoging mogelijk.
-
De huurders worden verantwoordelijk voor eventuele beschadigingen of ZAV in elkaars woningen.
-
Huurders worden verantwoordelijk voor een evt. achterstand van de ruilpartner. Controleer dit vooraf!
Downloads
Veel gestelde vragen over woningruil
-
Heeft een huurder recht op woningruil?Soms. STAP 1 is beoordeling door de verhuurder, aan de hand van je eigen beleid. Ga je niet akkoord? Dan kan de huurder aan de rechter toestemming vragen. De rechter toetst aan de voorwaarden uit de wet.
-
Hoe verloopt de mutatieprocedure bij woningruil?Bij woningruil via de 'normale route' hanteren verhuurders soms een aangepaste verhuisprocedure, omdat beide verhuizingen op dezelfde dag plaatsvinden. Ze doen dan geen inspectie, maar de huurders moeten elkaars woning accepteren ‘zoals die is’. Juridisch is dat niet verstandig. Deze vorm van woningruil is juridisch namelijk een gewone huuropzegging gevolgd door nieuwe huurcontracten. Daarom is het verstandig wél een inspectie te doen, eventuele gebreken te herstellen en afspraken te maken over ZAV.
-
Mag je een huurcontract opstellen voor een jaar bij woningruil?Ja. Soms geeft een verhuurder na woningruil een speciaal huurcontract: een contract met een minimale periode van een jaar. Daarmee proberen ze ‘nep-ruil’ te voorkomen. Zo'n huurcontract met een minimale periode is een onbepaalde-tijd-contract, waarbij de huurder in het eerste jaar niet kan opzeggen.
-
Hoe moet ik omgaan met overname van ZAV bij woningruil?De 'normale' woningruil (via de verhuurder) is juridisch een gewone huuropzegging gevolgd door nieuwe huurcontracten. Behandel dit als een normale mutatie: herstel eventuele gebreken en volg je gebruikelijke proces over overname van ZAV.
-
Mag ik de huur verhogen bij woningruil?Dat hangt ervan af. Verloopt de woningruil via de 'normale' procedure, dus zonder rechtszaak? Dan mag je de huurprijs opnieuw vaststellen. Het is een gewone mutatie. Schakelt de huurder de rechter in en spreekt die een indeplaatsstelling uit? Dan blijven de huurprijzen gelijk. Geen verhoging mogelijk. Het is geen nieuwe toewijzing.