Huurcontracten

Tweede-kans-contracten

Woningcorporaties gebruiken verschillende manieren om een huurder een tweede of een laatste kans te geven, nadat hij/zij een spelregel heeft overtreden, zoals huurachterstand, woonfraude of overlast.

In de praktijk kun je verschillende situaties tegenkomen.

1. Lopende huurovereenkomst: gedragsaanwijzing

Neem je (nog) geen stappen om de huur te beëindigen, maar wil je wel duidelijk maken dat de huurder zijn gedrag moet veranderen? Dan is de gedragsaanwijzing een goed middel.
Er zijn twee soorten.
1. Een vrijwillige gedragsaanwijzing.
De verhuurder kan afspraken maken met de huurder in een vrijwillige gedragsaanwijzing. De huurder ondertekent dit document samen met de verhuurder. Een gedragsaanwijzing is heel concreet. Bijvoorbeeld:

De huurder neemt dagelijks zijn medicijnen in.
De huurder heeft elke week een gesprek met een hulpverlener.
De huurder ruimt hondenpoep op de galerij direct op.
De huurder doet zijn hond weg.
De huurder laat na tien uur ’s avonds niemand meer binnen.
De huurder rookt niet in de lift.

2. Een gedragsaanwijzing via de rechter.
Helpt de vrijwillige gedragsaanwijzing niet? Dan kan de verhuurder de rechter vragen om een gerechtelijke gedragsaanwijzing. Vaak verbindt de rechter een dwangsom aan de gedragsaanwijzing. Dat betekent dat de huurder een bedrag, bijvoorbeeld 100 euro per dag, moet betalen aan de verhuurder.

2. Een nieuw huurcontract met bijzondere voorwaarden

Er zijn twee mogelijkheden.

Je kunt een tijdelijk huurcontract voor max-twee-jaar sluiten als het een tweede-kans-contract betreft. Voordeel: zo’n tijdelijke huurovereenkomst kun je opzeggen als de tijd voorbij is. Op die manier werkt het als een soort proefperiode. In de toelichting bij de wet staat dat het moet gaan om een situatie waarbij "met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract wegens ernstige overlast is beëindigd", of de huurder "vrijwillig heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst omdat het zeer waarschijnlijk is dat een vordering van de verhuurder tot ontruiming wegens overlast zal worden toegewezen".
Je kunt een contract voor onbepaalde tijd sluiten, met aanvullende afspraken als bijlage. Wil je zo'n contract op een gegeven moment beëindigen? Dan moet je dezelfde procedure volgen als bij een normale huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Meestal sta je in zo’n rechtszaak wel wat sterker. De rechter gaat inhoudelijk toetsen of sprake is van wanprestatie en daarbij spelen de bijzondere voorwaarden een rol. LET OP: dossiervorming is heel belangrijk!

Hieronder kun je een voorbeeld van zo'n bijlage downloaden.

Wil je zorg of woonbegeleiding verplicht stellen als onderdeel van de tweede kans? Dan kun je ook kiezen voor een combinatie van wonen en zorg. Dan koppel je de huurovereenkomst aan de zorg- of begeleidingsovereenkomst. Meer over deze constructie lees je hier.

3. Gebruikersovereenkomst en uitstel van ontruiming

Heeft de rechter de huurovereenkomst ontbonden wegens bijvoorbeeld huurachterstand / overlast / illegale onderverhuur? En wil je de huurder nog een tweede kans geven? Dan kun je ook voor kiezen de huurder in de woning te laten wonen en het vonnis van de rechter (nog) niet te gebruiken.

De huurder is dan geen huurder meer. Je noemt hem daarom 'gebruiker' en je sluit een gebruikersovereenkomst (GBO). Daarin staat:

dat je bereid bent een uitzondering te maken en de ontruiming tijdelijk uit te stellen.
dat de bewoner moet zich houden aan de voorwaarden in de gebruikersovereenkomst.
dat de bewoner elke maand een gebruiksvergoeding betaalt, gelijk aan de huurprijs.
dat de bewoner begeleiding of hulp accepteert.

Hieronder kun je een voorbeeld van zo'n gebruikersovereenkomst downloaden.

De voorwaarden die je stelt mogen niet uit de lucht komen vallen. Ze moeten logisch aansluiten bij het vonnis van de rechter. Wil je voorwaarden opnemen over onderwerpen die niet in het vonnis staan? Dan is dat juridisch niet sterk. Wil je het toch opnemen?

Doe dat alleen als je een concrete aanleiding hebt, bijvoorbeeld omdat iets niet in dagvaarding stond, maar wel duidelijk blijkt uit je dossier.

Downloads

infokrt 2e kans

Downloads over tweede-kans-contracten

Infokaart: hoe beëindig je een tweede-kans-contract?

Voorbeeld tweede-kans-contract onbepaalde tijd - met aanvullende afspraken

Gebruikersovereenkomst met uitstel van ontruiming

3 meest gestelde vragen over tweede-kans-contracten

Hoe lang kan ik een ontruimingsvonnis op de plank laten liggen? Daar is geen duidelijke regel voor. Of je een vonnis nog kunt uitvoeren hangt o.a. af van de inhoud van het vonnis (heeft de huurder inmiddels bijvoorbeeld de huurachterstand betaald). Sommige deurwaarders houden een periode van 1 jaar aan. Is het langer geleden? Dan halen ze een nieuw vonnis.

Welke voorwaarden mag ik opnemen in een bijlage bij een nieuw huurcontract? De voorwaarden die je stelt moeten logisch aansluiten bij het dossier en het vonnis van de rechter. Hou de voorwaarden beperkt en concreet.

Wat kan ik doen als de huurder zich niet aan de voorwaarden houdt? Dat hangt af van de situatie. Is er een gebruikersovereenkomst gesloten met uitstel van de ontruiming? Dan kan de deurwaarder het vonnis alsnog uitvoeren. In deze infokaart staan de verschillende routes voor beëindiging van een tweede-kans-contract op een rij.

HUURRECHT ONLINE